En résumé (Guide Justificatifs GLI 2026) : Pour bénéficier de la garantie loyer impayé Cautioneo, le bailleur doit constituer un dossier complet : pièce d'identité valide, avis d'imposition français complet et justificatifs professionnels selon le profil. Le taux d'effort maximum autorisé est de 38% (30% en période d'essai CDI). Le bail doit obligatoirement intégrer une clause résolutoire et une clause de solidarité.

⚠️ Directives Impératives de SADA Assurances

  • L'ensemble de vos justificatifs devront être complets, entiers, nets et lisibles.
  • Votre bail devra être strictement conforme (voir section conformité du bail ci-dessous).

1. Justificatifs obligatoires pour TOUS les locataires (Entrants < 20 jours)

Peu importe la situation professionnelle du candidat, les deux pièces suivantes sont strictement obligatoires lors de la constitution du dossier :

🪪 1. Pièce d'Identité en cours de validité

  • Copie du Passeport en cours de validité
  • OU Carte Nationale d'Identité (CNI) en cours de validité
  • OU Titre de séjour (durée de validité restante > 2 mois au moment de la date d'effet du bail).

📄 2. Avis d'Imposition Français Complet

  • L'ensemble des pages du dernier avis d'imposition français (Exemplaire avec QR Code de contrôle en page de garde).
  • Si locataire rattaché au foyer fiscal des parents : Avis d'imposition des parents + Attestation sur l'honneur de rattachement signée + Pièce d'identité du parent signataire.
  • Si étudiant : fournir l'avis d'imposition français de la caution solidaire.

2. Justificatifs par profil professionnel

En complément des pièces communes, ajoutez les justificatifs spécifiques à la situation de votre locataire :

Profil du Locataire Justificatifs Exigés par SADA Assurances
Salariés privés (CDI / CDD) • 3 derniers bulletins de salaire (ensemble des pages)
• Attestation employeur datee de -1 mois (statut CDI ou CDD avec date de fin) OU Contrat de travail intégral et signé.
Fonctionnaires • 3 derniers bulletins de salaire (ensemble des pages)
• Avis de nomination OU Attestation employeur OU Arrêté de titularisation.
Retraités • Décompte de retraite des 3 derniers mois OU notification d'ouverture des droits des caisses principales et complémentaires (facultatif si inscrit sur dernier avis d'imposition).
Militaires • 3 derniers bulletins de salaire (ensemble des pages)
• Certification de position militaire OU contrat d'engagement.
Indépendants / Artisans / Libéraux • Carte professionnelle OU avis d'inscription au répertoire des métiers / Kbis
• Justificatif des revenus non salariés du dernier exercice (déclaration chiffre d'affaires URSSAF ou liasse fiscale).
Gérants de société • Extrait Kbis datant de moins de 3 mois
• 2 derniers bilans OU dernier bilan + 1 attestation d'expert-comptable justifiant les revenus du dirigeant sur l'exercice en cours.
Intérimaires • Contrat de mission en cours de validité
• 3 derniers bulletins de salaire
• Attestation agence intérim récapitulant les missions des 12 derniers mois (dates, heures, rémunération).
Intermittents du spectacle • 3 derniers bulletins de salaire
• Attestation France Travail (ouverture de droit à l'allocation ARE).
Étudiants / Apprentis • Carte étudiante / Attestation de scolarité année à venir OU Contrat d'apprentissage
• Acte de Caution Solidaire (avec justificatifs identiques à ceux d'un locataire pour le garant).

3. Revenus complémentaires acceptés vs refusés

✅ Revenus complémentaires ACCEPTÉS

  • AAH (Adultes Handicapés) : 100% retenu (Attestation CAF / CPAM < 3 mois)
  • Pension Alimentaire / Prestation Compensatoire : 100% (Jugement ou avis N-1)
  • Revenus Fonciers : 100% nets après abattement (Avis N-1)
  • 13ème mois & Prime de vacances : Si prévus contractuellement (Contrat de travail)
  • Heures supplémentaires contractuelles : Si prévues au contrat + bulletins
  • Allocations Logement & Familiales (APL, AF, APE...) : 50% maximum (Attestation CAF < 3 mois ou simulation signée)

❌ Revenus complémentaires REFUSÉS

  • RSA (Revenu de Solidarité Active) — Stricte exclusion
  • Prime d'activité CAF — Non prise en compte
  • Prestations Pôle Emploi / France Travail — Sauf si le bénéficiaire est dispensé de recherche d'emploi
  • Heures supplémentaires non contractuelles, primes exceptionnelles, indemnités repas/transport/kilométriques.
  • Toute autre allocation non listée.

4. Cas des locataires déjà en place dans le logement

📌 Locataire en place depuis +20 jours à -6 mois :

En plus des justificatifs professionnels, vous devez fournir :

  • Copie du bail conforme (signé et paraphé sur chaque page)
  • Copie de l'état des lieux signé
  • Preuve bancaire du paiement du dépôt de garantie
  • Preuve bancaire du paiement de tous les loyers depuis l'entrée dans les lieux.

📌 Locataire en place depuis +6 mois :

  • Copie de la pièce d'identité valide à la signature du bail
  • Copie du bail conforme et état des lieux signé
  • Relevés bancaires attestant du paiement régulier des loyers depuis l'entrée (aucun incident ni litige sur les 6 derniers mois)
  • Attestation du précédent assureur (optionnel).

5. Les 6 Règles de Conformité du Bail Obligatoires

La conformité du bail est obligatoire pour la mise en jeu de la garantie. Veillez au respect strict des points suivants :

  1. Le bail doit être signé uniquement après la réception de votre Acte de Cautionnement.
  2. Le bail doit obligatoirement contenir une clause résolutoire.
  3. En cas de pluralité de locataires (colocation, couple non marié), le bail doit contenir une clause de solidarité.
  4. Bail papier : paraphé sur chaque page par l'ensemble des locataires et par le propriétaire/mandataire.
  5. Bail électronique : transmettre la certification de la procédure de signature électronique.
  6. Le dépôt de garantie doit être déposé entre vos mains à la signature du contrat.

6. Critères de Solvabilité & Calcul du Taux d'Effort

Norme SADA Assurances

Taux d'Effort Max : 38%

Calculé sur le revenu net hors variable.
Réduit à 30% pour les locataires en période d'essai (CDI).

Méthode de calcul du revenu de référence :

  • Salarié privé (CDI / CDD) : Salaire brut hors variables − 21% (non-cadre) ou − 25% (cadre).
  • Salarié en période d'essai CDI : Salaire brut contractuel − 21% (non-cadre) ou − 25% (cadre). Taux d'effort réduit à 30%.
  • Fonctionnaire / Militaire : Moyenne des 3 derniers salaires nets avant impôt.
  • Intérimaire : Moyenne du salaire net mensuel sur 12 mois.
  • Intermittent du spectacle : Indemnité journalière France Travail × 365 ÷ 12.
  • Indépendant / Retraité : Revenu net annuel N-1 ÷ 12.

7. Les 8 Motifs Fréquents de Refus (À Éviter)

  • ❌ Taux d'effort dépassant 38% (ou 30% en période d'essai CDI).
  • ❌ Ancienneté insuffisante : CDI < 3 mois, CDD < 8 mois restants, intérim/intermittent < 12 mois, pas d'exercice fiscal N-1 pour les indépendants.
  • ❌ Locataire ayant reçu au moins 2 acomptes sur les 3 derniers bulletins de salaire.
  • ❌ Locataire faisant l'objet d'une saisie sur salaire (ATD, CAF, huissier, opposition, retenue).
  • ❌ Revenus déclarés incohérents avec l'avis d'imposition français.
  • ❌ Dossier incomplet ou pièces illisibles / tronquées.
  • ❌ Bail non conforme (manque clause résolutoire ou de solidarité).
  • ❌ Signature du bail antérieure à l'accord de garantie.

8. Simulez l'Éligibilité de votre Locataire en 1 Clic

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