En tant que propriétaire bailleur dans l'immobilier locatif nu (non meublé), vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le régime simplifié dit « micro-foncier » et le régime réel. Si vos charges de copropriété ou vos travaux de rénovation diminuent, vous pouvez vous demander s'il est opportun et comment passer du régime réel au micro-foncier. Voici les règles, les pièges à éviter et la méthode pas à pas.
1. Micro-Foncier vs Régime Réel : Les Différences
Le choix du régime dépend principalement du montant de vos revenus bruts et du volume de vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, primes d'assurance GLI, frais de gestion) :
- Le micro-foncier : Accessible en dessous de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Il applique un abattement forfaitaire de 34 % représentatif de vos charges. Vous êtes imposé sur 66 % de vos loyers encaissés.
- Le régime réel : Obligatoire au-dessus de 15 000 €, ou sur option. Il permet de déduire le montant exact de vos charges réelles de vos revenus bruts. C'est l'option idéale si vos charges réelles dépassent 34 % de vos revenus.
2. Peut-on passer du régime réel au micro-foncier ?
La possibilité de passer du réel au micro-foncier dépend de la manière dont vous êtes entré dans le régime réel :
Cas A : Vos revenus dépassaient 15 000 € puis sont redescendus
Si vous étiez au régime réel de manière obligatoire car vos revenus bruts annuels dépassaient 15 000 €, et que vos revenus fonciers passent en dessous de ce seuil (par exemple, suite à un départ de locataire ou une baisse de loyer), le retour au micro-foncier est automatique et immédiat l'année suivante.
Cas B : Vous avez choisi le réel sur option volontaire
Si vos revenus étaient inférieurs à 15 000 € mais que vous avez opté volontairement pour le régime réel (pour déduire d'importants travaux par exemple), cette option vous engage pour une période irrévocable de 3 ans. Durant ces 3 exercices fiscaux, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Une fois ce délai de 3 ans écoulé, vous êtes libre de repasser au micro-foncier.
3. Comment calculer le régime le plus rentable ?
Avant de demander le retour au micro-foncier, effectuez une simulation rapide :
Exemple : Vos loyers annuels bruts s'élèvent à 10 000 €.
- En micro-foncier : L'abattement forfaitaire est de 3 400 € (34 %). Votre base imposable est de 6 600 €.
- Au régime réel : Si la somme de vos charges réelles (intérêts de prêt, travaux, taxe foncière, assurance) s'élève à 2 000 €, votre base imposable au réel est de 8 000 € (10 000 € - 2 000 €).
Dans ce cas, l'abattement de 34 % du micro-foncier est supérieur à vos charges réelles (3 400 € contre 2 000 €). Il est donc fiscalement très avantageux de repasser au micro-foncier.
4. La procédure de déclaration pour changer de régime
La formalisation du changement est extrêmement simple et se fait lors de votre déclaration de revenus annuelle :
- Ne remplissez plus la déclaration de revenus fonciers n° 2044 (qui sert au calcul du réel).
- Portez directement le montant brut de vos loyers encaissés (charges non comprises) sur votre déclaration de revenus principale n° 2042, dans la case 4BE (« Micro-foncier - Recettes brutes »).
- L'administration fiscale calculera automatiquement l'abattement de 34 %.
Conclusion
Savoir comment et quand passer du régime réel au micro-foncier vous permet de simplifier vos démarches administratives et de réduire votre imposition dès lors que vos charges de travaux diminuent. Veillez simplement à respecter le délai d'engagement de 3 ans si vous aviez opté volontairement pour le réel.