En tant que propriétaire bailleur, vous avez la liberté de choisir votre locataire. Mais cette liberté n'est pas absolue : la législation française encadre strictement les motifs de refus pour lutter contre les discriminations locatives. Connaître précisément ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire est indispensable pour éviter des sanctions pouvant atteindre 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
Ce guide vous donne les clés pour sélectionner votre locataire sereinement, en toute légalité, tout en protégeant votre patrimoine.
1. Les Motifs de Refus Légalement Autorisés
Un propriétaire peut légalement refuser un candidat pour les raisons suivantes :
✅ Motifs de refus légaux
- Solvabilité insuffisante : Les revenus du candidat représentent moins de 3 fois le loyer. C'est le motif de refus le plus courant et le plus sûr juridiquement.
- Dossier incomplet : Le candidat refuse de fournir les documents légaux requis (pièce d'identité, justificatifs de revenus, etc.).
- Documents suspects ou incohérents : Des incohérences dans les documents fournis (bulletins de paie non conformes, avis d'imposition incohérent) justifient le refus.
- Mauvaises références locatives : L'ancien propriétaire signale des impayés ou des dégradations. Ce motif doit être étayé par des éléments concrets.
- Candidature plus solide reçue en parallèle : Vous avez reçu un dossier objectivement plus solide financièrement. Vous n'êtes pas tenu d'accepter le premier dossier reçu.
2. Les Discriminations Strictement Interdites
L'article 225-1 du Code pénal et la loi du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) dressent la liste des critères sur lesquels il est formellement interdit de baser un refus de location. Ces discriminations sont passibles de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. 3 ans prison + 45 000 €
🚫 Critères de discrimination interdits
- Origine ethnique ou nationale (y compris le nom à consonance étrangère)
- Sexe, genre ou identité de genre
- Orientation sexuelle
- Situation familiale (célibataire, famille monoparentale, femme enceinte)
- Nature des ressources (APL, allocations chômage, AAH, RSA) — depuis 2014
- État de santé ou handicap
- Opinions politiques ou convictions religieuses
- Appartenance syndicale
- Détention d'un animal de compagnie — depuis 2021 (hors règlement de copropriété)
- Âge
⚖️ Le cas particulier de la domiciliation
Refuser un candidat au motif qu'il est actuellement sans domicile fixe ou hébergé chez un tiers constitue une discrimination sur la base de la situation sociale — également prohibée. Un candidat domicilié chez ses parents peut parfaitement être un excellent locataire si son dossier est solide.
3. Comment Formuler un Refus en Pratique
La loi ne vous impose pas de justifier votre refus. Cependant, pour vous protéger contre une éventuelle plainte pour discrimination, appliquez ces bonnes pratiques :
La méthode des critères objectifs
- Définissez vos critères à l'avance et par écrit : revenu minimum, type de contrat accepté, etc.
- Appliquez ces critères uniformément à tous les candidats, sans exception.
- Conservez tous les dossiers reçus pendant au moins 1 an après la signature du bail.
- Si vous devez informer le candidat de votre refus, un simple message neutre suffit : "Nous avons retenu un autre candidat dont le profil correspond mieux à nos critères. Nous vous souhaitons bonne chance dans vos recherches."
Ce que vous ne devez jamais écrire
Ne mentionnez jamais dans vos communications la nationalité, l'origine, la religion ou toute autre caractéristique personnelle protégée. Même un commentaire informel à un agent immobilier peut constituer une preuve de discrimination.
4. Le Rôle du Défenseur des Droits
Depuis 2011, le Défenseur des droits est l'autorité chargée de lutter contre les discriminations en France. Un candidat qui estime avoir été refusé de manière discriminatoire peut le saisir gratuitement. L'institution dispose de pouvoirs d'enquête importants, notamment la possibilité de pratiquer des tests de discrimination (envoyer des candidatures fictives identiques avec des noms différents pour détecter une discrimination à l'origine).
Pour éviter tout risque, la solution la plus efficace reste de déléguer la sélection à un professionnel. Consultez notre guide sur comment vérifier rigoureusement un dossier de location et découvrez quel profil de locataire rassure les assureurs GLI.
5. La Protection Cautioneo : Accepter Plus, Sans Risquer Plus
Beaucoup de bailleurs sont tentés de refuser des profils atypiques (CDD, indépendants, sans garant familial) par peur des impayés. Cette frilosité peut pourtant vous exposer à des accusations de discrimination — notamment si ces profils correspondent à des personnes d'une certaine origine ou situation sociale.
La solution ? Accepter ces profils dynamiques sous couverture Cautioneo. Notre garant institutionnel vous couvre à hauteur de 96 000 € quelle que soit la situation professionnelle du locataire. Vous n'avez plus de raison légale ou financière de refuser un bon profil atypique.
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