Définition juridique en droit immobilier
La clause résolutoire est une disposition contractuelle insérée dans le contrat de bail (vide ou meublé) qui stipule que le bail sera résilié automatiquement et de plein droit si le locataire manque à l'une de ses obligations principales (défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, absence de souscription à une assurance habitation, ou non-respect de l'obligation de jouir paisiblement des lieux constatée par une décision de justice).
Comment ça fonctionne en pratique ?
Pour mettre en œuvre la clause résolutoire en cas d'impayé, le propriétaire doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice (huissier). Le locataire dispose alors d'un délai légal de 2 mois pour régulariser sa situation. Si la dette n'est pas réglée à l'issue de ce délai, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion.
Les pièges fréquents à éviter
Le principal piège réside dans le formalisme et les délais de la procédure. Si le commandement de payer comporte une erreur matérielle ou si le bailleur ne respecte pas le délai de 2 mois avant de saisir le tribunal, la procédure peut être déclarée nulle. De plus, le juge a le pouvoir d'accorder des délais de paiement au locataire s'il est de bonne foi, ce qui suspend les effets de la clause résolutoire.
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