Indemnité d'Occupation : Règles, Calcul et Recours Bailleurs en 2026

La fin d'un contrat de location (congé donné par le locataire ou par le propriétaire) doit se solder par le départ de l'occupant et la remise des clés au bailleur. Cependant, il arrive parfois que le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail, que ce soit à la suite d'un litige, d'une procédure d'expulsion en cours, ou d'une simple négligence.

Dans cette situation, l'occupant perd son statut de locataire et devient un **occupant sans droit ni titre**. Sur le plan financier, il n'est plus redevable d'un « loyer » (puisque le contrat de bail est dissous), mais d'une **indemnité d'occupation**. **Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?** Comment se calcule-t-elle, comment la réclamer légalement, et comment se protéger contre le risque de maintien dans les lieux d'un occupant en 2026 ? Explications détaillées.

1. Définition et fondement juridique de l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation est une compensation financière versée au propriétaire d'un bien immobilier par une personne qui l'occupe sans en avoir le droit. Elle repose sur le principe de la responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) : l'occupation sans titre constitue une faute qui cause un préjudice financier au propriétaire (perte de la jouissance du bien, impossibilité de le relouer ou de le vendre).

Elle s'applique principalement dans deux cas :

• À la suite de la résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés, dès lors que le juge a ordonné la déchéance du terme et prononcé la clause résolutoire.
• À la suite d'un congé légal délivré par le propriétaire (pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux) ou par le locataire lui-même, si ce dernier refuse de quitter les lieux au terme du préavis.

2. Comment se calcule le montant de l'indemnité d'occupation ?

Le montant de l'indemnité d'occupation n'est pas réglementé par la loi, il est **fixé souverainement par le juge** ou, à défaut d'action en justice, par accord amiable entre les parties.

Dans la grande majorité des cas, le juge fixe l'indemnité d'occupation à un montant au moins égal à la valeur du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. Cependant, pour inciter l'occupant à libérer les lieux au plus vite et réparer le préjudice causé au bailleur, les tribunaux appliquent régulièrement une **majoration de l'indemnité d'occupation** (souvent de 10% à 50% de plus que le loyer d'origine).

3. Les démarches pour réclamer l'indemnité d'occupation

Si le bail a été résilié judiciairement, c'est le jugement d'expulsion lui-même qui fixe le montant de l'indemnité et condamne l'occupant à son versement mensuel jusqu'à la libération effective des lieux.

Dans les autres cas (par exemple, un locataire qui reste après un congé) :

1. Mise en demeure par courrier recommandé : Le propriétaire doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception mettant en demeure l'occupant de libérer le logement et lui signifiant qu'une indemnité d'occupation lui sera réclamée rétroactivement.
2. Saisie du tribunal : Si l'occupant refuse de partir, le bailleur doit engager une action devant le juge des contentieux de la protection afin de faire constater l'occupation sans titre, ordonner l'expulsion et fixer officiellement l'indemnité d'occupation.

Attention : Le bailleur ne doit en aucun cas continuer d'émettre des « quittances de loyer » après la fin du bail. Il doit impérativement délivrer des **« reçus d'indemnité d'occupation »**. Émettre une quittance de loyer équivaut juridiquement à accepter la poursuite du bail sous forme de bail verbal, ce qui annulerait les effets de la résiliation.

4. Comment la Garantie Loyers Impayés (GLI) protège les propriétaires ?

Poursuivre un ex-locataire pour récupérer des indemnités d'occupation est une procédure judiciaire longue et coûteuse (honoraires d'avocat, huissier). C'est pourquoi souscrire à une **Garantie Loyers Impayés (GLI)** est la protection ultime.

Une GLI performante comme celle de **Cautioneo** prend en charge :

• Le versement des indemnités d'occupation à la place de l'occupant défaillant, vous assurant un revenu locatif régulier pendant toute la durée de la procédure d'expulsion.
• Les frais de procédure de justice (huissier, avocat, commandement de payer).
• La gestion de la procédure d'expulsion de A à Z par des experts juridiques dédiés.