Le cauchemar de tout propriétaire bailleur : le 5 du mois est passé, et le virement du locataire n'apparaît toujours pas sur votre compte bancaire. Face à un loyer impayé, la pire des réactions est d'attendre ou de tenter de faire justice soi-même. La loi française encadre très strictement les expulsions et le recouvrement. Voici la marche à suivre pour récupérer votre argent légalement.
Phase 1 : Le recouvrement à l'amiable (J+1 à J+15)
Un retard n'est pas toujours le signe d'une mauvaise foi. Un oubli, un problème bancaire ou une difficulté passagère peuvent en être la cause.
- J+5 : La relance téléphonique ou par email. Contactez votre locataire pour comprendre la situation. Trouvez un accord amiable (étalement de la dette sur 2 ou 3 mois si c'est un profil historiquement bon payeur).
- J+15 : La mise en demeure. Si le dialogue est rompu ou si les promesses ne sont pas tenues, envoyez une lettre de mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR). Ce document marque le début officiel de la procédure.
Vous avez une Assurance Loyers Impayés ?
C'est à cette étape (autour de J+30) que vous devez déclarer le sinistre à votre assurance. Attention : un retard dans la déclaration peut entraîner une déchéance de garantie avec certaines assurances classiques.
Phase 2 : L'intervention de l'huissier (J+30 à J+60)
Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez faire appel à un Commissaire de Justice (anciennement huissier de justice).
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
L'huissier va délivrer au locataire (et à son garant physique s'il y en a un) un "commandement de payer". À partir de la remise de ce document, le locataire dispose de deux mois (un mois en location meublée) pour régler sa dette.
Coût : Environ 150 à 200 €, à la charge du propriétaire (récupérable en théorie sur le locataire... s'il redevient solvable).
Phase 3 : La procédure judiciaire (Au-delà de 2 mois)
Si la dette n'est toujours pas remboursée à l'issue du délai accordé par le commandement de payer, la clause résolutoire du bail s'active automatiquement. Vous devez alors assigner le locataire en justice.
- L'assignation : L'huissier convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
- L'audience : Le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire (jusqu'à 3 ans) s'il estime qu'il peut redresser la situation. S'il refuse, il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux : Après le jugement, l'huissier délivre ce document. Le locataire a alors 2 mois pour partir.
Le problème de la Trêve Hivernale
Rappelons qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars. Une procédure d'impayé classique prend en moyenne entre 18 et 24 mois en France, durant lesquels vous ne percevez aucun loyer, tout en devant payer vos charges et votre crédit immobilier.
Ne subissez plus la lenteur judiciaire
La GLI Cautioneo est la seule solution qui vous protège vraiment : nous vous indemnisons vos loyers dès le premier euro perdu et nous gérons/finançons l'intégralité de la procédure juridique (frais d'huissier et d'avocat inclus).
Comparer Cautioneo vs GLI Classique