DPE G et F : Calendrier des interdictions de location 2025-2028

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La Loi Climat et Résilience a profondément bouleversé le marché de l'investissement locatif en France. L'objectif de l'État est clair : éradiquer les "passoires thermiques" d'ici 2034. Si vous êtes propriétaire bailleur d'un logement classé E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), vous êtes directement concerné par des gels de loyers et des interdictions de location imminentes.

1. Le Calendrier des interdictions de louer

Le couperet tombe progressivement. Voici le calendrier officiel mis à jour pour anticiper la mise hors marché de votre patrimoine immobilier :

Depuis le 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale (les pires "G+").
1er janvier 2025 : Interdiction stricte de louer tous les logements classés G.
1er janvier 2028 : Interdiction de louer tous les logements classés F.
1er janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E.

Le gel des loyers est déjà en vigueur

Attention : même si votre logement classé F ou G n'est pas encore frappé par l'interdiction totale de louer, ses loyers sont gelés depuis août 2022. Vous ne pouvez ni appliquer l'Indice de Référence des Loyers (IRL) annuel, ni augmenter le loyer entre deux locataires.

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2. Comment financer vos travaux de rénovation énergétique ?

Rénover une passoire thermique demande un budget conséquent (isolation par l'extérieur, changement du système de chauffage, menuiseries). Heureusement, plusieurs leviers financiers existent pour les bailleurs :

MaPrimeRénov' : Accessible aux propriétaires bailleurs, le montant dépend de l'étiquette énergétique visée après travaux et de vos revenus.
L'éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Un prêt sans intérêts allant jusqu'à 50 000 € pour financer une rénovation globale.
Le déficit foncier : Si vous louez en nu au régime réel, le montant des travaux d'amélioration énergétique (dépenses déductibles) permet de créer un déficit qui effacera vos impôts sur les revenus fonciers (et imputable sur le revenu global jusqu'à un certain plafond récemment doublé pour la rénovation thermique).

3. L'impact du DPE sur le risque locatif

Les logements mal isolés (F et G) génèrent des factures d'énergie très élevées pour les locataires. Avec l'inflation des coûts de l'électricité et du gaz, le "reste à vivre" du locataire s'effondre durant l'hiver, ce qui multiplie par trois le risque de loyers impayés dans ces tranches énergétiques.

Même après travaux, un logement "neuf" peut attirer un nouveau profil de locataire, dont il faut rigoureusement vérifier la solvabilité.

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions les plus posées sur ce sujet.

À partir de quand les logements classés G ne peuvent-ils plus être loués ?

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location pour de nouveaux contrats en France métropolitaine.

Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?

Les logements classés F au DPE seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les propriétaires concernés doivent anticiper et financer les travaux de rénovation énergétique avant cette date.

Les logements DPE F ou G déjà loués sont-ils concernés par les interdictions ?

Les contrats en cours ne sont pas immédiatement résiliés, mais les propriétaires ne peuvent plus augmenter le loyer de ces logements. Pour les DPE G, aucun nouveau bail ne peut être signé depuis janvier 2025. À terme, les logements F seront également concernés en 2028.

Quelles aides existent pour rénover une passoire thermique avant l'interdiction de location ?

Plusieurs aides sont disponibles : MaPrimeRénov' (principale aide de l'État), l'Eco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation), les aides des fournisseurs d'énergie (CEE), et les subventions locales. Le cumul de ces aides peut couvrir jusqu'à 70% du coût des travaux pour les ménages aux revenus modestes.