La fin définitive du dispositif Pinel a laissé un vide dans l'univers de l'investissement locatif défiscalisant. Mais la loi de finances a acté la naissance de son successeur : le dispositif "Relance Logement" (souvent appelé amendement Jeanbrun, du nom de son rapporteur). En quoi diffère-t-il du Pinel ? Est-il plus intéressant pour les bailleurs privés ? Voici notre décryptage complet.
1. Fini la réduction d'impôt, place à l'amortissement fiscal
C'est la révolution majeure de ce nouveau cadre fiscal. Le Pinel offrait une "réduction d'impôt" directe (vous déduisiez un pourcentage du prix d'achat de vos impôts). Le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d'amortissement du bâti, très similaire à ce qui se fait déjà pour la location meublée (LMNP).
Concrètement, vous allez pouvoir déduire une fraction de la valeur de votre bien immobilier de vos revenus fonciers chaque année (généralement 2% à 3% par an sur la durée de l'engagement). L'objectif est de créer un déficit foncier structurel pour "effacer" l'imposition sur vos loyers.
L'avantage de l'amortissement
La réduction d'impôt Pinel était plafonnée par le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €). L'amortissement fiscal, en tant que charge déductible, n'y est pas soumis. Cela favorise les investisseurs fortement imposés !
2. Les conditions pour être éligible au "Relance Logement"
Pour bénéficier de cet avantage fiscal ultra-puissant, l'État impose des contreparties strictes afin de relancer le logement intermédiaire :
- Logement neuf ou réhabilité : Le bien doit être acquis neuf (VEFA) ou nécessiter une lourde rénovation (au moins 30% du prix d'acquisition en travaux de rénovation énergétique ou structurelle).
- Plus de zonage A/B/C : Grande nouveauté, le zonage géographique est supprimé. Vous pouvez investir partout en France, sous réserve que la tension locative justifie la demande locale.
- Durée d'engagement : Vous devez vous engager à louer le bien nu (vide) pour une durée de 9 à 12 ans minimum à titre de résidence principale.
- Plafonds de loyer et ressources : Comme pour le Pinel, vous devez respecter des plafonds de loyers et sélectionner des locataires respectant des plafonds de ressources (logement intermédiaire).
3. Faut-il choisir le Relance Logement ou le LMNP en 2026 ?
Le choix entre le nouveau dispositif et le LMNP classique (qui vient de subir des coups de rabot fiscaux) dépend de votre stratégie.
Si vous ne souhaitez pas gérer des meubles, que vous visez un locataire stable (familles) sur le long terme (bail de 3 ans), le Relance Logement est idéal. Si vous visez des petites surfaces avec des locataires de passage (étudiants, jeunes actifs), la location meublée reste plus souple, bien que l'amortissement y soit désormais moins avantageux lors de la revente.
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Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, une vacance locative prolongée ou des loyers impayés peuvent remettre en cause votre avantage fiscal. Sécurisez votre investissement avec une assurance performante et 100% déductible.
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