Le printemps est de retour, et avec lui, la période de la déclaration d'impôts. Pour les propriétaires bailleurs qui louent un bien nu (non meublé), l'étape de la déclaration des revenus fonciers est cruciale pour éviter de payer plus d'impôts que nécessaire. Micro-foncier ou régime réel ? Que peut-on déduire exactement sur le formulaire 2044 ? Explications.
1. Micro-foncier ou Régime réel : Quel est votre camp ?
La première question à vous poser concerne le montant annuel brut des loyers que vous avez encaissés l'année dernière (hors charges locatives).
Le régime micro-foncier (Revenus < 15 000 €)
Si vos revenus fonciers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. C'est le plus simple :
- Vous déclarez directement le montant brut de vos loyers sur votre déclaration classique (case 4BE).
- L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Vous serez donc imposé sur 70 % de vos revenus locatifs.
Le régime réel (Obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option)
Si vos revenus dépassent 15 000 €, ou si vos charges réelles sont supérieures à l'abattement de 30 % (vous avez fait beaucoup de travaux par exemple), vous devez opter pour le régime réel. Ce choix nécessite de remplir l'annexe 2044.
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2. Que pouvez-vous déduire sur le formulaire 2044 ?
Le principal avantage du régime réel est de pouvoir déduire l'ensemble des frais engagés pour votre investissement locatif. Voici les principales lignes du formulaire 2044 à ne pas oublier :
- Frais d'administration et de gestion (Ligne 221) : Si vous passez par une agence immobilière ou un gestionnaire, ces frais sont déductibles. Les frais de procédure (huissier) en cas de litige le sont également.
- Primes d'assurance (Ligne 223) : C'est le point clé ! L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ainsi que votre Garantie Loyers Impayés (GLI) sont 100% déductibles de vos revenus fonciers. C'est l'occasion de sécuriser votre investissement à moindre coût.
- Dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration (Ligne 224) : Réparation de la toiture, mise aux normes électriques, ravalement de façade... (Attention : les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles).
- Charges récupérables non récupérées (Ligne 225) : Si un locataire part sans payer sa régularisation de charges, vous pouvez déduire ce montant.
- Indemnités d'éviction et frais de relogement (Ligne 226).
- Taxes foncières (Ligne 227) : La part de la taxe foncière vous incombant (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable sur le locataire).
- Intérêts d'emprunt (Ligne 250) : Les intérêts de votre crédit immobilier ainsi que l'assurance emprunteur.
3. Comment générer du Déficit Foncier ?
Si le total de vos charges déductibles est supérieur au montant de vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s'impute directement sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an (et même 21 400 € jusqu'en 2025 si le déficit provient de travaux de rénovation énergétique pour sortir d'un statut de passoire thermique).
La fraction du déficit qui dépasse ce plafond est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes !
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Puisque la prime de la GLI Cautioneo est intégralement déductible (Ligne 223), son coût réel après impôt est dérisoire. Ne faites plus l'impasse sur votre sécurité financière.
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