Assurance PNO : Est-elle vraiment obligatoire ? Ce que dit la loi

Quand on réalise un investissement locatif, la multiplication des assurances peut vite donner le tournis. Entre l'assurance multirisque habitation (MRH) du locataire, l'assurance de la copropriété et la Garantie Loyers Impayés (GLI), où se situe l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ? Est-elle une option de confort ou une obligation légale ?

1. Que dit la Loi Alur sur la PNO ?

Depuis le passage de la loi Alur (pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), la règle a changé pour une catégorie spécifique de bailleurs.

Si votre bien est en copropriété : Oui, c'est obligatoire.

L'article 9-1 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété stipule désormais que "chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre." Par conséquent, si votre appartement locatif se trouve dans un immeuble en copropriété, vous avez l'obligation légale de souscrire une assurance PNO.

Si votre bien est une maison individuelle : Non, mais fortement recommandé.

Si vous êtes l'unique propriétaire du bâtiment (maison individuelle, immeuble de rapport en pleine propriété), la loi ne vous oblige pas à souscrire une PNO. Toutefois, l'absence de cette assurance vous expose à des risques financiers colossaux.

2. Pourquoi la MRH du locataire ne suffit-elle pas ?

Beaucoup de bailleurs pensent à tort qu'ils sont couverts par l'assurance habitation (MRH) de leur locataire (qui est, elle, obligatoire). Voici pourquoi c'est faux :

• La vacance locative : Que se passe-t-il si un dégât des eaux survient alors que l'appartement est inoccupé entre deux locataires ? C'est la PNO qui prend le relais.
• Le défaut d'assurance du locataire : Si votre locataire a résilié son assurance en cours de bail (ce qui arrive fréquemment), la PNO vous couvrira en cas de sinistre.
• Les vices de construction ou défauts d'entretien : Si un sinistre provient d'un défaut de la plomberie encastrée, ce n'est pas la responsabilité du locataire, mais la vôtre. Sa MRH ne paiera rien.

3. Le duo PNO + GLI : Le bouclier ultime du bailleur

Pour sécuriser totalement un investissement locatif, le marché de l'assurance propose aujourd'hui de combiner deux protections complémentaires.

La PNO protège les murs (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile).
La GLI protège vos revenus (loyers impayés, frais d'huissiers, dégradations immobilières causées par le locataire et non couvertes par le dépôt de garantie).