1. Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Créé en 1949, le statut LMNP est l'une des niches fiscales les plus anciennes et les plus puissantes en France. Il permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en annihilant totalement ou partiellement vos impôts sur les revenus locatifs.
La condition sine qua non : vous devez louer votre logement meublé. Les revenus générés ne sont alors plus des "Revenus Fonciers", mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
2. Option 1 : Le régime Micro-BIC (La simplicité)
Si les revenus de vos locations meublées ne dépassent pas 77 700 € par an, vous êtes de facto soumis au régime forfaitaire du Micro-BIC.
- Abattement de 50 % : Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers encaissés (contre 30 % en location nue/micro-foncier).
- Déclaration ultra-simplifiée : Il suffit de reporter vos recettes annuelles sur votre formulaire 2042-C-PRO.
- Inconvénient : Vous ne pouvez déduire aucune charge au réel (ni travaux, ni GLI). L'abattement englobe toutes vos dépenses.
3. Option 2 : Le Réel Simplifié (L'Arme Fatale de l'Amortissement)
Le "Réel LMNP" vous permet de déduire l'intégralité de vos charges (travaux, intérêts, frais de notaire, GLI). Mais son atout majeur est l'Amortissement Comptable. Vous pouvez déduire chaque année une cote part de la valeur du bien (hors terrain) et des meubles. C'est un "déficit fictif" qui gomme totalement votre impôt pendant 10 à 20 ans !
Pour bénéficier du régime réel (paradigme fiscal où vous ne paierez aucun impôt), l'intervention d'un expert-comptable est indispensable. Les frais comptables (environ 500€/an) sont par ailleurs déductibles.
4. Attention : La liste du mobilier obligatoire (Loi Alur)
Pour que votre statut LMNP ne soit pas requalifié en location nue par l'administration fiscale, le logement doit être *prêt-à-vivre*. Le décret de 2015 fixe les équipements impératifs :
- Chambre/Séjour : Literie, volets ou rideaux occultants, table et sièges, étagères, luminaires.
- Cuisine : Plaques de cuisson, four/micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur.
- Ustensiles : Vaisselle nécessaire aux repas, ustensiles de cuisine.
- Entretien : Matériel d'entretien ménager adapté (aspirateur, balai...).