1. Le Régime Réel Foncier, c'est quoi ?
Le régime réel d'imposition s'applique aux revenus fonciers issus de la location de locaux non meublés (nus). Contrairement au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), le régime réel vous permet de déduire la totalité de vos charges réelles supportées dans l'année de vos revenus bruts.
- Application obligatoire : Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an.
- Application sur option : Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, mais que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. L'option est alors irrévocable pendant 3 ans.
2. Quelles sont les charges entièrement déductibles ?
La véritable puissance du régime réel réside dans sa capacité à réduire mécaniquement votre assiette imposable en déduisant un grand nombre de dépenses :
Primes d'Assurance
L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) Cautioneo et l'assurance PNO sont déductibles à 100 %.
Frais d'emprunt
Les intérêts de votre crédit immobilier ainsi que l'assurance emprunteur annuelle et les frais de dossier initiaux.
Travaux & Rénovation
Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement (hors construction ou agrandissement).
Taxes & Frais d'administration
La taxe foncière, les honoraires de gestion locative, les frais de syndic de copropriété ou de conciergerie.
3. Le mécanisme exceptionnel du déficit foncier
Il arrive souvent, notamment suite à de gros travaux, que le total de vos charges déductibles soit supérieur au montant des loyers encaissés.
Dans ce cas, vous créez un Déficit Foncier. Ce déficit vient se soustraire de votre **revenu global imposable** (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an, ce qui génère une économie d'impôt immédiate. Le reliquat est reportable sur 10 ans !
4. Comment se passe la déclaration (Cerfa 2044) ?
Une assurance GLI financée par l'État !
Étant donné que la prime de la Garantie Loyers Impayés (GLI) Cautioneo est 100 % déductible aux frais réels, le coût final est divisé par deux au minimum. Il devient absurde de louer sans protection.
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